不動産担保ローン関連用語

共有不動産の処理

「共有不動産の売却をしたいが、共有者のうちの1人が反対して、どうしても売却することができない、どうすればよいでしょうか」といった相談を受けることがあります。持分のみを単独で第三者に売却することは困難ですし、仮に売却できたとしても価格に低下は避けられません。結局、共有者間の話し合いがつかない場合、共有状態が継続することになりますが、たとえば、当該不動産を使用していない共有者からすれば、これほど困ることはありません。そこで、共有状態を解消するための方法は?
共有物を分割する方法としては、大きく分けて、(1)協議(任意の話し合い)による分割と、(2)裁判による分割の2通りがあります。このうち協議による分割方法に関しては、法は規定していませんが、一般的には、@共有物をそのまま現実的に分割する「現物分割」、A共有物を他に売却しその代金を分割する「代金分割」、B共有者の一人が他の共有者の持分を取得してその対価を他の共有者に支払う「価格賠償」、などが考えられます。いずれの方法によっても、共有者間で合意できれば法的には問題ありません。
協議による分割ができない場合には、裁判による分割によらざるを得ませんが、この点に関して、民法258条1項は「共有物の分割については共有者間に協議が調わないときは、その分割を裁判所に請求することができる」、同条2項は「前項の場合において、共有物の現物を分割することができないとき、または分割によってその価格を著しく減少させるおそれがあるときには、裁判所は、その競売を命ずることができる」と規定しています。