不動産担保ローン関連用語

賃料増減額請求

不動産賃貸借について定める借地借家法では32条1項で「建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額を請求することができる」と、賃料増減額請求について定めています。

基本的に、賃貸人であるオーナーが賃借人に対して賃料の増額を請求する場合、まずは賃借人に賃料を増額したい旨の話をしたうえで、賃借人がこれに応ずるのであれば問題はありません。

賃借人が賃料の増額に抵抗を示し、これを拒絶するようであれば、賃貸人は賃料を増額する旨を記載した内容証明郵便を賃借人に発送した上で、それでも増額に応じなければ増額した賃料の確認を求める調停の申立てをして、調停が不調に終わって初めて、増額した賃料額の確認を求める訴訟を提起することになります。

この場合、賃料増減額の裁判は、調停前置主義といって、訴訟の前に必ず調停手続を経なければならないということになっており、まずは増額した賃料額の確認を求める調停を申し立てることになるのです。賃料を増額する旨を記載した内容証明郵便を発送することについてですが、賃料増額はその旨の意思表示が賃借人に到達することで効果が生じるので、賃料を増額しますという意思表示を記載した内容証明郵便が賃借人に到達した時点で賃料増額の効果が生じることになります。

そして、上記のように賃貸人から賃料増額の内容証明が届いた場合、賃借人は「相当と認める額の建物の借賃を支払うことをもって足りる」(借地借家法32条2項)ので、従前の賃料を払います。裁判において賃料増額の請求が認められた場合には、賃借人は賃貸人に賃料の不足額に年1割の支払期後の利息を付して支払わなければなりません(借地借家法32条2項但書)。

そこで、賃料額が「不相当となったとき」ですが、当初定めた賃料から相当期間が経過したことが必要かです。

これについては、「建物の賃料が土地または建物に対する公租公課その他の負担の増減、土地または建物の価格の高低、比隣の建物の賃料に比較して不相当となれば足りるものであって、現行の賃料が定められた時から一定の期間を経過しているか否かは、賃料が不相当になったか否かを判断する一つの事情にすぎない」旨を判示した判例があります(最高裁平成3年11月29日判決)。

では最後に、賃貸借契約の締結当時からもともと賃料が低廉であった場合、これをもって賃料が「不相当となった」として賃料の増額が認められるか。

これについて、借地の事例ですが「当初定められていた土地の賃料額がその後の事情変更により不相当となった場合に、公平の見地から、その是正のため当事者にその増額または減額を請求することを認めるものである」(最高裁平成5年11月26日判決)。

さらに「賃料増減額の請求は、賃貸借契約が締結された後に約定賃料の前提となる事情について変更があった場合に限りすることができ、賃料決定の当初から賃料が不相当であったとしてもそれのみでは賃料増減額請求の理由とはならない」(広島地裁平成22年4月22日判決)。

つまり、賃貸契約締結時に賃料額が低廉であったとしても、それは契約締結後に低廉になったわけではない以上、増額請求は認められないということになります。あくまでも、賃貸借契約締結後の事情変動を根拠としているのです。