不動産担保ローン関連用語

造作買取請求権

借地借家法第33条は、借家人に、畳、建具などの造作の買い取りを請求できる権利を認めています。

民法上は、借家契約が終了したときには借家人は自分が取り付けた造作を収去しなければならないとされています(民法第618条、598条)。例えば、民法のルールによると、借家人が自費でエアコンを設置した場合には、引っ越しする際にはこれを収去しなければならなくなります。

しかし、借地借家法は、善良な借家人を保護するため、民法の特別法(例外)として、借家人に設置したエアコンの買取請求権を認めているわけです。

まず、問題となるのは、借地借家法にいう造作の意味・範囲です。造作とは、「貸主の同意を得て(賃借人が)建物に付加した畳、建具その他の造作」のことをいいますが、講学的には建物に付加され、建物の使用に客観的便益を与えるものと解されています。したがって、家具は建物に付加されているわけではありませんので、造作には含まれません。

具体的には、畳、建具(障子、ふすま、雨戸)のほか、作りつけの戸棚、エアコンなどの電気設備、ガス設備、水道設備、物干し台、商店の陳列棚などがあります。ただし、トイレを水洗式にした(あるいは和式を様式にした)場合などのように建物に付加したものが建物の一部となってしまった場合には、造作には含まれず、有益費の問題となります。

造作は家主の同意を得て造作を取り付けたことが必要です。借家人に家賃の不払いその他の契約違反があるために、賃貸借契約が解除された場合には、造作買取請求権は認められません。造作買取請求権はあくまで「善良な借家人の保護」を目的としているからです。

造作買取請求権に関する規定は任意規定(当事者間の契約の方が優先される)です。したがって、特約で排除(家主が造作を買い取らなくてもよい)されている場合には、造作買取請求権を行使することはできません。なお、市販の賃貸借契約書などでは、「造作買取請求権は行使しない」という特約が入っていることが多いようです。家主に対して、造作を時価で買い取ってくれるように請求できます。

⇒ 有益費償還請求権