不動産担保ローン関連用語

位置指定道路

建物を建築する場合にその敷地は、建築基準法上の、4m以上の道路に2m以上接していること、と定められています。この定めを満たさない場合に建築した建物は違反建築物となります。

位置指定道路とは、建築基準法第42条1項5号に規定する道路で、特定行政庁が道路位置の指定をした道路です。建売住宅や土地分譲をするときには、一団の土地を区画割りが必要です。その場合、全ての区画が道路に面するようにしますが、その道路が建築基準法上の道路として認められないと、その道路に面する区画は建築をすることができません。

もともと道路のない開発を要する土地や広大地を細分化して利用する場合などには、新たに道路を造らなければ、建築物の敷地として利用できない場合があります。このような場合には、その道路境界を明確にする意味で、建築基準法による「道路位置指定」の申請書を提出して、道路として位置指定を受けます。

「道路位置指定」を受けるには

  1. 幅員が4m以上であること
  2. 道路形態・道路境界が明確であること
  3. 原則として通り抜け道路であること。行き止まり道路である場合はその延長が35m未満であること
  4. 35m以上の場合は、35m以内ごとに自動車の転回広場が必要
  5. 位置指定道路については、各都道府県や市町村(特定行政庁)の技術基準が定められている

位置指定道路は所有権が発生します。一般的にはお隣同士で、土地を少しづつ出し合って、お互いに道路として使うことを決め、特定行政庁に申請して位置指定を受けなければなりません。又は大きい敷地に位置指定道路を作って向かい合った形に建物を建てます。その場合の道路部分には所有権が発生しています。私道とよく言われますね。その為に、建物の立替や前面の道路の使用には、「通行・掘削の承諾」といった所有者全員の承諾が必要となることがあります。不動産購入時には特にこの点を気をつけねばなりません。前面道路はどの様な道路か?位置指定道路であれば購入建物に前面道路の所有権があるか?前面道路の所有権は何人で所有しているか?少ない人数にこしたことはありませんが・・位置指定道路の所有権がなければ現在建物が建っていても建替えに「通行・掘削の承諾」が必要なことを考慮しなければならないでしょう。

位置指定道路のトラブルとは

位置指定道路には、『私道の変更又は廃止の制限』や『通行の権利』など、法律で定めたルールがあります。位置指定道路は一定の公共性を認められた道路で、公法上の効果が生じる反射的利益もあります。しかし、法律には不完全であいまいな部分もありますので、見解の相違や意見の対立が生じることもあります。トラブルの当事者は『位置指定道路の敷地所有者・共有者・利用者』です。位置指定道路のトラブルとは、位置指定道路の権利や利用方法に関して、道路敷地の所有者や利用者に見解の相違があり、意見の対立や紛争がある状態です。その結果として行われる『道路敷地内の行為』に対して、その行為の禁止を求めても解決しないというトラブルが発生します。

位置指定道路のトラブル例

  • 路上駐車するなどの迷惑行為
    位置指定道路においても駐車トラブルは多いです。私道に駐車する者は、『私有地だから当然の権利』と考え、迷惑を被った者は『通行妨害』と考えます。位置指定道路は一定の公共性を認められた道路のため道路として利用するのが原則です。このような問題は、個人の性格や感情も影響しますので、簡単には解決しないケースも多いです。
  • 道路の掘削承諾に関するトラブル
    掘削承諾とは、ガス・上下水道管の埋設工事や、引き込み工事・それに伴う付随工事を行う事に関する私道所有者の承諾です。私道所有者が単独で、私道利用者には持分が無い場合、私道所有者に承諾を求めることになりますが、私道所有者が承諾しなかったり、承諾の対価を求められるケースもあり、トラブルになる可能性があります。
  • 車両の通行禁止等に関するトラブル
    道路位置の指定を受けても、あらゆる種類の交通を許すという趣旨ではありません。道路所有者による取り決めで、自動車の通行を制限することが建築基準法上は許されます。道路の所有者が自動車の通行を禁止した場合、道路利用者とのトラブルになる可能性があります。
  • 位置指定道路の営業利用に関するトラブル
    位置指定道路に面する場所(区画)で商店やサービス業を営む者がいる場合、商売上の顧客や取引先等の不特定多数が道路を利用することになります。。位置指定道路は一定の公共性を認められた道路ではありますが、他の私道所有者が著しい損害を被るなど、通行を受忍すべき限度を超えた場合に通行権を否定できるか?が争点となる可能性があります。
  • 道路の管理責任に関するトラブル
    位置指定道路においても、私道であれば私道所有者に管理責任があります。道路の舗装や測溝の清掃、修理、その他の維持管理責任です。私道の所有者が1人(単独)で私道利用者が複数の場合、または複数で共有している場合において、誰がどのような負担をするかでトラブルになるケースがあります。
  • 道路敷地の単独所有者とのトラブル
    位置指定道路は関係法規による一定の権利が認められますが、私道(私有地)であることも事実です。私道敷地を単独で所有する者が存在する場合、所有者の権利において、道路利用者の要望に協力しない、要望に応える対価を求める、不利益となる制限や行動をする・・などのケースがあります。
  • 位置指定道路部分における占有、越境
    道路位置指定を受けた敷地には、併などの擁壁・門も築造できません。違反すると、工事施工の停止、建築物の除去などの是正措置を命じられることもあります。しかし、現実には道路敷地への越境や物を置くなどの占有が行われているケースがあります。道路の形状が変化してしまうと、建物の再建築を行う際に、再度、位置指定道路の認定を受けるよう指導されるケースもあります。