不動産担保ローン関連用語

大規模修繕

分譲マンションの性能を維持し老朽化を防止するために、計画的に行なわれる修繕であって、多額の費用を要する修繕のことである(これに対して多額の費用を要しない計画的な修繕は「小規模修繕」という)。

具体的には鉄部塗装工事・外壁塗装工事・屋上防水工事・給水管工事・排水管工事などの各種の修繕工事を指している。

これらの修繕工事を適切に行なうためには、分譲マンションの管理組合が「長期修繕計画」を作成し、修繕積立金を積み立て、大規模修繕を実施することが不可欠である。

なお大規模修繕を実施するためには、管理組合の集会で大規模修繕の実施を可決しなければならない。

このとき必要とされる賛成が「区分所有者数の過半数かつ議決権の過半数」でよいのか、それとも「区分所有者数の4分の3以上かつ議決権の4分の3以上」の賛成が必要なのかについて、従来は区分所有法の規定がやや不明確であった。

そのため多くの管理組合では後日紛争が起きることを避けるために「4分の3以上」の賛成により大規模修繕を可決する方針を採用していた。このため大規模修繕を実施する時期が遅れるケースがあった。また区分所有者の中に大きな議決権の割合を有している人がいるときは、その人の賛成がないと事実上大規模修繕が可決できないケースもあった。

しかし2002年に区分所有法が改正されたことにより上記の賛成が「過半数」でよいことが明確化されたので、大規模修繕を実施することが従来よりも容易になった。具体的には、2002年12月11日に区分所有法第17条が次のように改正・公布された。

(改正後の17条の要旨):共用部分の変更は4分の3以上の賛成で可決する。ただし「形状や効用が著しく変化しない場合」には、過半数の賛成で可決する。

つまり大規模修繕は、マンションの形状や効用を著しく変化させるものではなく、マンションの効用を維持するためのものであるので、過半数の賛成で実施できることになるのである。