不動産担保ローン関連用語

倒産を解除原因とする特約(賃貸借契約)

写真:ハウス賃貸借契約において、借主が「強制執行を受けたとき」、「破産会社更生民事再生の申立てをなしまたは申立てを受けたとき」等を契約の解除原因と定めることは一般的に行われていますが、これらの特約が当然に効力を有すると考えることには疑問があります。特に、強制執行ないし仮差押え仮処分を受けたり、破産等の申立てを受けたにとどまる場合には、必ずしも借主の責任とはいえない場合もありうるので(債権者あるいは債権者と称する者の不当な申立ての場合もありうる)、これを解除原因とすることには合理性がありません。破産宣告等を受けたことも正当事由の一つの事情とはなりうる程度に考えておくべきでしょう。これらにより、賃料不払い等の事態が発生した場合は、それ自体を理由として契約を解除すべきと思います。

「建物の借主が差押えを受け、または破産宣告の申立てを受けたときは、貸主は直ちに賃貸借契約を解除することができる旨の特約は、旧借家法1条ノ2の規定の趣旨に反し、借主に不利なものであるから同法6条により無効である」

とした最高裁判例があり(最判昭和43年11月21日民集22巻12号2726頁)、また、賃貸借についてではありませんが、会社更生手続開始の申立ての原因となるべき事実が生じたことを売買契約解除の事由とする特約の効力が否定された例もあります(最判昭和57年3月30日民集36巻3号484頁)。